Fasteignaviðskipti

Fasteignaviðskipti snúast oft um aleigu fólks og framtíðartekjur þess. Nauðsyn fyrir öruggum viðskiptaháttum er því augljós. Fasteignasalar (löggiltir) eru því starfsstétt sem bera mikla ábyrgð. Löggiltir fasteignasalar eru opinberir sýslunarmenn samkvæmt lögum. Þeim er veittur einkaréttur skv. 1. gr. laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004 að stunda fasteignaviðskipti. Almenningur verður því að geta treyst því að vinnubrögð þeirra séu fagleg og að engin óþarfa áhætta sé tekin. Gerð er krafa um að fasteignasalar séu með ábyrgðartryggingu og meðlimir í félagi fasteignasala og lúti þar með eftirliti eftirlitsnefndar sem skipuð er af Dómsmálaráðherra.

Söluumboð:

Í 9. gr. laga um sölu fasteigna kemur fram að fasteignasali skuli tryggja sér söluumboð frá eiganda fasteignar áður en hann tekur eignina á sölu. Einnig þarf að koma fram hvernig skuli staðið að sölu s.s. hversu oft skuli auglýsa. Hvort eignin skuli tekin í einkasölu eða hvort um almenna sölu sé að ræða.

Söluyfirlit:

Í 12. gr. sömu laga er fjallað um söluyfirlit. Þar kemur fram að þegar fasteignasali hefur fengið eign til sölumeðferðar skal hann semja rækilegt söluyfirlit yfir eignina. Skal hann sjálfur skoða eignina og útbúa greinargóða lýsingu á henni. Koma skuli fram öll grundvallaratriði sem kunna að skipta máli um lýsingu eignarinnar. Svo sem stærð, ástand, lagnir, byggingarlag, byggingarefni og áhvílandi veðskuldir. Söluyfirliti er ætlað að tryggja að upplýsingaskyldu seljanda sé fullnægt um eignina.

Yfirlýsing húsfélags:

Ekki er heimilt að ganga frá kaupsamningi nema fyrir liggi yfirlýsing húsfélags. Þar skal upplýsa um greiðslustöðu eignarinnar gagnvart hússjóði og framkvæmdarsjóði húsfélags auk væntanlegra framkvæmda, ef einhverjar eru. Eyðublöð til útfyllingar liggja frammi á fasteignasölunni. Gjaldkeri/formaður húsfélags fyllir út yfirlýsinguna og undirritar hana ásamt seljanda eignarinnar.

Veðflutningar:

Ætlar kaupandi að yfirtaka áhvílandi veðskuldir? Ef ekki, þá þarf að huga að því hvað eigi að gera við þær. Skoða þarf hvort veðrými sé fyrir fasteignaveðbréfi (ÍLS bréfi) á eigninni miðað við þau lán sem áhvílandi eru fyrir. Kanna þarf hvort veðrými sé fyrir þau lán sem kaupandi ætlar að taka.

Helstu möguleikar eru þessir:

Greiða lánin upp með útborgunargreiðslu kaupanda. Óska eftir því við viðskiptabankann að hann annist uppgreiðslu lána gegn því að afhenda banka þær greiðslur sem þú færð við kaupsamning. Þannig er hægt að nota fasteignabréf til uppgreiðslu áhvílandi veðskulda. Fasteignasalan sér oft um þessa þjónustu. Sé óskað eftir slíkri þjónustu ganga málin oft mun hraðar og seljandi fær fyrr uppgjör fyrr úr sölu. Flytja lánin á aðra fasteign áður en kemur að kaupsamningi.

Skiptasamningar:

Lögum samkvæmt eiga vera til eignaskiptasamningar fyrir öll fjölbýlishús. Fjölbýlishús/fjöleignahús eru þau hús sem hafa að geyma tvær eða fleiri íbúðir. Nokkuð algengt er að skiptasamningar hafi ekki verið gerðir um fjöleignahús. Þetta er sérsaklega algengt um eldri eignir. Seljandi skal sjá um að láta gera skiptasamning. Hafi eignin verið seld er ekki er hægt að þinglýsa afsali að öðrum kosti. Seljandi verður því að ganga vel til verks og ljúka gerð skiptasamnings hið fyrsta. Kostnaður við gerð skiptasamnings greiðist af íbúðareigendum viðkomandi fjölbýlishúss.

Forkaupsréttur:

Hafi einhver forkaupsrétt að fasteign þarf strax að fá úr því skorið hvort viðkomandi ætli að nýta sér þann rétt eða hafna honum. Mjög mikilvægt er að fá skrifleg svör frá forkaupsréttarhafa þess efnis. Ekki er hægt að undirrita kaupsamning nema yfirlýsing þess efnis liggi fyrir.

Kostnaður við framkvæmdir á sameign eftir samþykki kauptilboðs:

Kaupandi greiðir allan kostnað við framkvæmdir á sameign sem ráðist er í eftir að kauptilboð hefur verið samþykkt og miðar að því að auka verð- eða notagildi eignarinnar. Þetta á við hvort sem framkvæmdirnar hafa verið ákveðnar áður en kauptilboð var samþykkt eða eftir að það var samþykkt. Ofangreind regla gildir svo framarlega sem ekki hafi verið um annað samið.

Gallar:

Í lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 kemur fram að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi, sbr. 18. gr. laganna. Mikilvægt er að hafa í huga að með lögum um fasteignakaup sem tóku gildi á árinu 2002 voru gerðar nokkrar takmarkanir á meginreglum um galla sem áður höfðu gilt. Þannig var tekið sérstaklega á smávægilegum ágöllum varðandi notaðar fasteignir og mælt fyrir um að ágalli yrði að rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi sýnt af sér saknæma háttsemi (þ.e. leynt gallanum/göllunum). Með þessu var fyrst og fremst verið að útrýma minniháttar göllum sem geta verið til staðar í öllum notuðum eignum, en í notuðu húsnæði er ávallt hægt að finna ýmsa minniháttar ágalla. Á hinn bóginn er nokkuð erfitt að svara hvað ágallar þurfa að vera miklir til að geta talist gallar. Þar skiptir máli hvað fasteignin er gömul og má ráða skv. greinargerð að verðrýrnun í elstu eignum þurfi að vera allt að 10% vegna slíkra ágalla. Sé hins vegar um nýlegt húsnæði að ræða myndi vera um minni kröfur að ræða hvað ágalla ræðir. Telji kaupendur galla vera á keyptri eign er rétt að hafa samband við fasteignasalann sem annaðist milligönguna án tafar. Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla án samráðs við seljenda. Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla. Telji fasteignasali kröfu kaupanda geta átt rétt á sér reynir hann sættir með aðilum á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar.